中国香港住房保障体系实施至今所取得的成效令世界公认。截至2013年，有超过45%的香港公民住在政府的公营房屋内，即近半数人口被覆盖在公营保障房体系下。从受益群体的多样、房屋质量的把关，到特定机构的管理、商业模式的运作，香港住房保障体系的成功之处有很多。然而随着人地矛盾的不断激化，该体系将经受更大的考验。文章在总结其成功经验的基础上，指出了该体系运行中暴露的一些问题及未来可能面临的状况。

一、中国香港住房保障体系的变迁

中国香港保障房的建设，始于私人，发于危难。在60多年的历史中经历了港英政府、特区政府两代执政，数次管理机构整合和政策调整，最终演变为一个较为完善的住房保障体系。

(一) 起步过渡阶段

20世纪四五十年代，香港面临着“内忧外患”的处境，战乱导致的房屋损毁和中国内地的移民浪潮都加剧了住房紧缺的问题。此时的香港政府奉行自由贸易政策，并未采取任何干预措施。1948年，一些热心市民在伦敦市长所捐基金的帮助下成立了香港房屋协会(Hong Kong Housing Society，以下简称“房协”)，这一私人性质的非牟利机构在政府放任阶段起到了重要作用，是香港住房保障的最初尝试。

然而私人力量毕竟有限，大量人口依旧住在棚户区内，生活安全得不到保障。1953年九龙石硖尾寮屋区发生火灾，迫使政府开始干预保障房建设。最初的干预以救灾为第一目的，政府大量兴建徙置大厦，用于安置受灾居民，同时成立半独立的屋宇建设委员会，着手兴建廉租屋^[1]，临时性的救灾计划开始向长期计划过渡。1961政府正式推出廉租屋计划^[2]，为中低收入的家庭提供居所，截至1965年，公屋人口达到100万^[3]72。

(二) 大规模建屋阶段

20世纪六七十年代，经济的发展和居民收入的改善使早期的为救灾修建的房屋不再能满足人们的住房需求。^[3]721972年，香港政府提出十年建屋计划，准备大规模修建公营住房。为推动计划实施，1973年香港政府进行机构重组，香港房屋委员会(Hong Kong Housing Authority，以下简称“房委会”)成立，房屋署为其执行机关。负责公共房屋之专门机构的出现表明政府开始正式干预住房体系。

1976年，“居者有其屋计划”(The Home Ownership Scheme)开始实行，旨在帮助中低阶层收入群众或者公屋租户成为业主。1978年，第一批计划住房投入市场出售，同时政府又提出“私人参建计划”(Private Sector Participation Scheme)，利用私人机构力量助推居屋计划。这一阶段香港公共住房建设开始注重长远规划和公私合作，公屋与居屋共同构成香港住房保障体系。

(三) 长远房屋策略

经过近30年的发展，约半数的香港居民通过政府的公屋或居屋解决了自身住房需求。此时香港住房的矛盾逐渐从“解决刚需”的租屋转移到“自置居所”的购屋，居民们不再满足于有房可住，居屋的供不应求反映了市民对房屋产权的新需求。

1987年，香港政府宣布了《长远房屋策略》(Long Term Housing Strategy)，作为1987—2001年香港的住房政策纲领，以缓解上述矛盾。

在此纲领下，香港政府陆续推出多项计划，多手段多层次地鼓励居民自置居所。如1988年实施的自置居所贷款计划，旨在以提供无息贷款等方式，在售楼的交易环节实施优惠，以鼓励购房。1993年的“夹心层住屋计划”则是有针对的面向中收入夹心阶层，与房协合作，通过建房时拨地环节的政策倾斜使房价维持在可负担的范围内。1996年的“居屋第二市场计划”，通过提高房屋流转环节的速度，使一定时期内市场上居屋供给量增多，从而缓解人们的购房压力。随后房委会又陆续推出“租者置其屋”“重建置业计划”“可租可买计划”等，其目的都是为香港居民提供多种自置居所的方案。除此之外，房委会在房屋管理制度方面也有新的建树。1996年屋邨管理咨询委员会计划被全面推行，以提高住户对于屋邨管理的参与度。

(四) 两次金融危机下的调整

1997年亚洲金融危机使香港经济遭受重创，为了减少公营房屋对房地产市场的冲击，政府于21世纪初的几年连续出台政策，减少居屋供应量，最终于2003年正式宣布停建“居屋”，终止“私人参建计划”“租置计划”等，减轻政府干预，以维护私营房地产市场运行。而到了2008年，全球金融危机带来的后遗症使中低收入家庭的住房问题再度恶化。应民众呼声，中国香港政府又于2011年宣布启动新“居者有其屋”计划。在新计划背景下，香港公屋建设呈现出可持续化的发展趋势。

二、中国香港住房保障体系的现行制度

中国香港住房体系从管理机构上看，由政府和私人机构共同支撑，政府制定长期计划并亲自负责房屋的建造和发售，私人机构则接受政府委托，承接部分项目。从内容上看有两个特点，一是横向的覆盖面广，针对的群体多样；二是纵向的一条龙保障，从建房招标到房屋分配再到轮转出售，都有完善的制度，具体如表 1所示。

(一) 横向覆盖多样化

中国香港住房体系横向的多样性分为两个层次，第一层次是住房功能的多样性，主要体现在房屋类型的齐全，其全部保障房按租住、购买和临时过渡三种需求被划分为对应的公屋、自置居所和中转房屋。香港所有享受政府保障房优惠政策的居民基本都可以被覆盖在这三种类型的房屋下，其中公屋和自置居所占绝大部分，中转房只起过渡作用，数量不多，所以文章只对前两者进行分析。而第二层次是覆盖群体的多样性，在每一类房屋下，房委会又针对不同类型的公民制定与之匹配的政策。

1.公屋

中国香港公屋制度覆盖的群体层次多样，为此房委会设立了完善而严格的申请资格标准，并实行与之对应的租房优惠政策，具体如表 2所示。

从申请资格上看可分为两大类，一般申请和非长者一人申请。前者按具体情况不同又会分为一般家庭、高龄单身人士、共享颐年计划和天伦乐计划，其中后三项属于优先配屋计划，旨在为长者或长者家庭提供选屋配屋方面的优待。

从优惠政策上看，其主要来自租金、选屋和配屋三方面。租金体现优惠的普遍性，所有成功申请的租户均可享受，而后两者则体现优惠的层次性，不同类型的申请者优待不同。中国香港公屋租金由房委会确定，价格基本只有私人租金的四分之一，每2年政府会对公屋租金进行一次检讨，政府统计会根据计算出的租户家庭收入指数对租金进行调整，且其上涨幅度不得超过10%。该机制保证了租金水平的稳定性及调整的灵活性。而选屋和配屋的优惠主要体现在不同类型的优先配屋计划中。

2.自置居所

中国香港自置居所体系主要根据居民收入划分不同的阶层来出台对应的优惠政策。

(1) 月收入3万港币以下——(新)“居者有其屋计划”

(新)居屋计划于2011年重启，将在2016年起的4年内，分批次供应总数超过17 000个单位。居屋政策对象可分为两部分，一类是绿表申请人，他们主要是已入住公屋的租户和受政府清拆计划影响以及接受长者租金津贴的人士；另一类是白表申请人，主要针对私营房屋住户和购买“租置计划”房屋超过10年的人士。香港政府会给予绿表申请人配屋和选楼的优先待遇。

由于居屋免除了地价成本，其售价一般比市值低三至四成，此外买房者还可以向银行和一些财务机构申请贷款，为了帮助这些中低收入者取得较为优惠的贷款条件，房委会将为申请人做抵押贷款的保证，一旦购房者无力还贷，房委会将替其还清欠款。贷款最高限额为缴付定金后的楼价余款，而按照申请条件不同，绿表和白表应付定金分别为5%和10%，也就是说购房者抵押贷款额度分别可以高达房价的95%和90%，并且还款期限也长达25年。这意味着，在双重补贴下，中低收入者最少只需付0.5至1成的首付款，即可自置居所，同时没有还款期限过短的后顾之忧。

(2) 夹心阶层——“夹心阶层住屋计划”

20世纪八九十年代，中国香港私人住宅单位面积平均售价上涨超过5倍，而在居屋方面不仅价格高涨，中签率更不容乐观。特别是不能入住公屋的白表申请者，他们以中等入息家庭为主，刚刚超出申请公屋的入息上限，私人屋宇接连攀升的价格令其无法承担，申请居屋中签的概率又十分渺茫。这就是所谓的夹心阶层，他们大多只能在私人市场上陷于“捱贵租”的恶性循环。

因此，为解决这些中等入息者的住房问题，香港政府于1993推出“夹心阶层住房计划”，并委托房协负责该项目。政府则在背后给予土地、贷款等方面的支持。政府会给予房协5折地价的优惠，作为条件其会保有房屋的定价权，根据居民负担能力确定具体售价。而房协负责建造房屋并制定销售计划。

(3) 月收入4万港币以下家庭——“置安心资助房屋计划”

这是中国香港政府在2010年推出的针对夹心阶层的又一项优惠政策，该计划定位于新居屋计划之上，主要提供实而不华的中小型单位，以市值租金出租给符合资格的申请者，租约为5年，期间租金不会调整，租户可以先租住“置安心”单位，第3年起可以选择搬离或等租约满后2年内，他们可以用市价购买其租住的单位，房委会会将之前缴纳的一般净租金退回租户用作支付首期。

(4) 补贴形式分析

中国香港现行的住房保障政策都可以涵盖在两类补贴形式中，一类是所谓的“贴人头”，即政府通过政策优惠或贷款等方式提供补贴；二是“贴砖头”即政府直接干预房屋建设，最后以分配房屋实物的方式解决问题。国际住房负担能力调查显示，2015年中国香港房价平均水平与居民收入中位数已达17，排在所有被调查国家及地区之首，过于悬殊的差距，使得单靠“贴人头”的方式已经难以保障低收入人群的住房权益。^[4]因此，香港的住房体系既“贴砖头”也“贴人头”。^[5]

从“砖头”上看，政府在实物房屋补助方面的大量投入是中国香港住房保障体系的基石。而香港的“人头补贴”则主要有两种形式，一是与砖头政策相结合，先“贴砖头”再“贴人头”。即先兴建大量的公屋和居屋，在“砖头”垒好后，再给予申请人租金或购房方面的优惠。如目前推出的“租金援助计划”，就是为已经入住公屋并有经济困难的租户提供援助，符合资格的申请者根据困难程度可以享受四分之一或一半的租金减免优惠。二是常见类型的购房补贴，如房委会曾推出的“置业资助贷款计划”“长者租金津贴计划”等。但目前单纯的“人头”补贴都已经停止，所以香港当下实行的是以“贴砖头”为主，“贴人头”为辅的补贴政策，广贴“砖头”，再在“砖头”之上对特殊困难人士重点“贴人头”。

(二) 纵向保障一条龙

1.房屋建设

为确保建房质量，中国香港政府对承办商的考察采取评分制，包括两大板块，建筑工程表现和保养工作表现，从工程的建造到后期保养进行全面考核和长期追踪，每个板块又针对两个主体，工程承建商和屋宇装备承办商，前者是对房屋整体建造的考察，后者是对相关基础配套设施的检验。相当于一共四个评分表，每项都会有专门的工程小组和评分小组对其进行实地考察并打分。通过评分制，中国香港政府实现了对房屋及其配套设施从建造到保养的全面把关。

2.房屋分配及流转

目前中国香港保障房的分配与流转在公屋和居屋上存在很大差别。在分配上，公屋采取轮候制，所有提交申请的人士在经过审核后会按申请类型被登记到房委会公屋轮候册上，配屋时会严格按照登记编号先后顺序安排入住。而居屋则采取抽签制，申请人的入选先后次序都由公开抽签办法决定，而不是依收到申请书的先后。

中国香港房屋署于1997年推出特快公屋编配计划，主要是针对一些房型、朝向差，受欢迎程度较低的单位，为了更合理高效地配置资源，香港房屋署将这些房屋纳入“特快”计划，申请人可自选房屋，并不受地区限制，有些还会酌情减免房租。自该计划实施以来，申请情况十分火爆，申请量连续数年超额，其中2012年超额达34倍。

在房屋流转上，由于公屋的所有权属于政府，流转环节涉及的不是私人之间的房屋买卖问题，而是政府如何从实际上已不再需要公屋的租户手中回收房屋，并把它重新分配给真正需要的人士。也就是说公屋流转的核心实际是政府对公屋资源的合理有效分配。而居屋流转则主要通过居屋第二市场实现。

公屋流转的难点有两个，一是如何在数十万租户中区分谁的收入情况已经改善不再需要租住公屋；二是如何使这些富户自愿搬出公屋。对此，房委会自1987和1996年起，分别实施“公屋住户资助政策”和“维护公屋资源的合理分配政策”，统称“富户政策”。前者旨在减少对收入改善租户所提供的房屋资助，后者旨在衡量该富户是否有资格继续租住公屋。

借助“富户政策”，房委会通过定期核查租户的家庭入息，并对超出规定限额的租户采取加收租金的方法或强制退租的惩罚手段，使其自愿搬出公屋，从而促进公屋流转。

3.房屋管理及维护

房屋的管理及维护按目的不同主要分为两大类，一是为了维护公屋居住环境和配套设施；二是为了打击滥用公屋行为。对此房委会分别出台了对应的政策，并由相应管理者负责。

对于前者，房委会于2006年正式出台屋村管理扣分制。该制度目前涵盖28项不当行为，4档扣分幅度，根据行为的严重性，违规者将被扣相应的分数。被扣分数有效期为2年，在有效期内扣分记录将始终跟随租户。^[6]当所扣分数或扣分次数达到一定标准时，该住户将会被房屋署处以不同程度的处罚。

对于后者，房屋署目前实施的是2年一度的家访调查机制，利用其研发的外展房屋管理系统，由屋邨职员携带内置该系统的电子手账进行家访。手账内预先下载有租户资料，工作人员根据记录核实住户的实际情况，从而判断其是否仍符合租住条件。

在管理主体方面，中国香港公屋社区的管理者主要有三个，房屋署、屋村管理委员会和物业公司。其中房屋署作为房委会政策的执行者，是屋村管理的官方法定机构，但由于公屋众多，考虑到管理效率，房屋署将部分物业管理工作外包给私人物业公司，其余则由房屋署直接管理，具体责任机构为房屋署的屋村办事处，负责提供物业和租约的一站式管理。^[7]而屋村管理委员会是由屋村一线管理者和租户代表组成的组织，主要负责向管理者提供有关屋村日常管理的意见，并参与对服务承办商的评核。

三、中国香港住房保障政策的影响

中国香港保障房体系的建设主要是为了解决中低收入者的住房困难，对于这部分覆盖群体，文章从效率和公平两个角度来衡量其效果。

(一) 从效率角度看

1.覆盖人数多

整体来看，中国香港公营房屋数量比例从1966年的18.5%上升到1993年的44.5%，到现在该比例一直稳定在45%左右。而2014年居住在政府公营永久性房屋的人口为45.8%，也就是近半数的香港居民受惠于政府的公屋或居屋。^[8]而且覆盖群体包括一般家庭、高龄长者、个人申请、夹心阶层等，也就是说，中国香港政府基本上把所有中低收入者均纳入到保障房体系中。

2.轮候时间喜忧参半

(1) 总体基本达标，未来上行压力大

1997年中国香港公屋实际平均轮候时间约为6.5年，政府在当年首次提出最迟在2005年年底，要将平均轮候时间缩短至3年。就房委会目前公布的数据来看，政府在2003—2004年度已完成目标，并且在此后的7年里一直较好地维持着该水平。然而从2010—2011年度起，该项数据指标不断上升，尤其是一般家庭申请的轮候时间增幅达30%。^[9]而截止到2015年3月，房委会公布的最新数据显示，共有超过27万人在轮候册上等待，一般申请者的平均轮候时间为3.3年，长者1人申请则为1.8年。^[10]由以上数据可以看出，虽然目前公屋轮候时间仍能基本达标，然而随着申请公屋的人数不断增加，维持现有水平将十分不易。

(2) 计算方式存在问题，真实情况不容乐观

审计署在其2013年调查报告中指出，房委会所公布的平均轮候时间，在计算时须满足两个界定条件，一是在轮候册上登记至首次配屋的时间(不含冻结时间段)；二是在计算一般申请人数据时，指的是过去12个月内所获安置人士轮候时间的平均数。^[9]也就是说，目前所看到的平均轮候时间并未包括那些已超出3年但仍未获安置的申请人的轮候时间，也不包括那些不满意首次配屋而等待再次配屋人士的时间。所以房委会公布的数据在一定程度上低估了目前公屋轮候时间的真实情况。

(3) 积压申请比例较大

如前段所述，香港房委会数据未能体现出那些在过去12个月中仍未获安置申请人的情况。于是香港审计署对截至2013年3月31日仍在轮候册上的116 927名一般申请人的状况进行分析，发现已有29%的申请等候时间达3年及以上，其中更有7%的申请人为5年及以上。而进一步调查显示，这11万多名一般申请人中，有约12%人已经等候3年而未获得任何配屋建议。^[9]房屋署曾在2012年展开过特别行动，对截至当年6月底轮候册上积压5年以上的个案进行调查，发现40%的个案确有特殊情况，而另外60%的个案为没有合理原因的拖延或遗漏。^[9]

3.物质成本低廉

政府免费提供土地使中国香港公屋的租金和居屋的房价一直维持在很低的水平。根据房委会2015年3月公布的数据，2014年公屋每平米平均月租为47港币，相比2004年的45.6港币，仅上涨3%；而私人住房数据为281港币，相比2004年的128.6港币，涨幅达118.5%。可见，公屋的租金水平一直比较稳定，而且仅相当于私人住宅租金的一到二成。而且租金的确定和调整会根据租户家庭的入息决定，保证租金维持在合理的水平。此外，房委会的多种租金援助计划，可以帮助经济困难家庭顺利入住公屋，一系列政策使中低收入者在可以承担的范围内支付租金。

4.住房质量改善

住房质量的改善可以从三方面看出，一是房屋建造环节质量把关越来越严格；二是房型、居住面积、配套设施等硬件调价的改善，人均居住面积少于5.5平方米的住户比例，从2004年的1.2%下降到2014年的0.4%^[8]；三是房屋建造的可持续发展趋势，更加注意节能环保。

(二) 从公平角度看

再看公平，公平即合理有效地分配公屋资源，把公屋分配给真正需要它的人。公平主要体现为以下三点。

1.公屋准入机制——申请登记的公平

准入机制的公平主要指对申请人资格的核查，分为两个阶段，一是申请登记时的审查，二是配屋时的审查。这两个阶段的审查都包括一般审查和抽检。然而审计署调查报告显示，二者都存在一定程度的问题，首先，在申请登记时的初步审查，对有关投资和存款的证明的豁免使申请人冒险虚报；其次，抽检数量过少且在抽检中被发现的虚报比率近年来持续升高。抽检是对公屋申请的深入调查，对于打击虚报申请有显著效果，然而房屋署每年只抽取少量公屋进行个案调查(300宗)，与“富户政策”每年抽3700宗个案形成鲜明对比。而且2008—2013年，虚报比例呈上升趋势，特别是新登记的申请，2012—2013年度已达35.3%。

2.公屋分配机制——轮候分配的公平

实际上公屋分配，涉及公平和效率两个方面。既要保证轮候过程中的先来后到，先长后幼；又要尽可能地加快分配，缩短轮候时间。目前来看房委会在公屋分配的问题上主要集中在效率方面。而在公平上，房委会的表现尚可，其设立的公屋轮候册基本上保证了每个类别的申请者都能按编号或分数有序等候分配，较好地保证了该环节的公平性。

3.公屋退出机制——公屋流转的公平

流转阶段的公平主要是评估“富户政策”的实施情况。按政策规定，入息超过一定限额的租户若想继续租住公屋，需缴1.5至2倍租金。而由于一直以来，公屋租金都远低于市值租金，二者间差距一直大于2倍，导致这部分富户宁愿多缴租也不愿搬走。按“富户政策”规定，只要他们家庭入息不超过轮候册3倍，或即使超过但资产净值仍在限额内，就可以一直以1.5倍租金的水平继续租住公屋。所以，可以说目前的“富户政策”对该类租户并没有起到效果，这不利于公屋的流转和合理分配，对于那些仍在轮候册上的申请者是一种不公，而且也不利于激励该类租户提高自己收入。

再来看经济效益，房委会于1988年完成改组后成为财政独立、自负盈亏的机构，此后，政府不再向房委会注资，而是通过免费批地和贷款的方式参与到保障房体系，这大大减轻了政府的财政负担。同时保障房的提供本就属于政府的职责范畴，所以从社会效益看，政府也是受益者，住房问题的改善有助于社会矛盾的缓和及政府公信力的提升。而保障房政策本身，尤其是居屋政策，不仅仅是为了保障中低收入者的住房，也是一种对中国香港房地产市场的调控手段，政府可以通过居屋的发售数量而控制房屋供给总量，再借助供求机制，一方面可以遏止私人垄断牟取暴利，另一方面当经济危机楼市下滑时减少居屋供给起到救市的作用。

在保障房这个本就不属于盈利项目的领域里，政府获得的经济效益是间接的，体现在财政的节约、社会效益的转化和宏观调控上。

2013—2014年可持续发展报告显示，房委会成为财政自主机构后，其主要收入来源有三部分，包括公屋和商业资产的租金，出售剩余居屋单位的收入以及基金投资收入。^[11]除此之外，目前已经终止但尚处于收尾运行的“租置计划”和申请人处于还贷阶段的“置业资助贷款计划”所得也可计入收入。

在房委会的财政账目上，收益分为三类，综合运作账目、资金管理账目和代管服务账目。综合运作账目即房委会三项业务的运作情况，包括租住房屋运作账目、商业楼宇运作账目和资助自置居所运作账目。租住房屋运作是所有项目中惟一赤字运行的，事实上，公屋赤字是长期的也是必然的，因为作为主要收入的租金有限，而房屋建设、管理、维修、折旧等开支耗资巨大，而且随着近年来建屋成本的升高，公屋赤字成上涨趋势。所以综合运作账目的总额每年盈余，主要是依靠商业楼宇和资助自置居所项目的盈余。前者形成了房委会“以商养房”^[2]的模式，由于现在公屋屋村都是自足式，所以房委会在规划时将配套商场、屋村商铺、停车场等通过招标的方式出租，公开竞价，中标者须向房委会缴纳租金和管理费。该租金以市值为基准，足以负担项目内部开支，并另有结余。通过该模式，房委会既达到了方便租户生活出行的目的，增加商户的经营利润，又为自身带来财政盈余，可谓一箭三雕。而后者资助自置居所，主要包括出售剩余居屋、租置计划、转让补价等收入，由于该类居所为出售房屋，其管理、物业等由私人公司承担，所以房委会开支较少，盈余较多。2013—2014年综合运作账目显示，资助自置居所运作盈余最高，为21.5亿港币；其次是商业楼宇盈余，为9.14亿；租住房屋赤字为1.79亿；最终房委会所有住房业务类账目，即综合运作账目总盈余为28.07亿。

四、结论

中国香港保障房体系对于其想保护的群体——香港中低收入者来说，其政策覆盖已经比较全面，保护效果也维持在较高水平。而在经济效益上，政府通过引进私人力量，培育“以商养房”模式，也成功解决了财政黑洞的难题。但该体系仍存在问题，主要有两点：一是配屋效率，由于计算方式的问题，房委会公布的公屋轮候时间普遍低于实际值，其真实情况远没有看到的乐观。二是流转公平，现行政策对于超息富户的处罚力度不够，罚缴后租金仍远低于市场租金，导致公屋资源不能合理的二次分配。对此，房委会应该规范轮候时间的计算方式，保证数据的真实性准确性；适度提高富户罚金，完善公屋退出机制。

中国香港住房保障体系在整体运行模式上对中国内地借鉴意义不大，如黄小鹏的所述，香港保障房的准入标准只有两个，户籍方面的香港永久居民和经济方面的收入与资产限额^[12]。根据这两个条件，香港保障房的受众群体得以被较为精确的估计，反过来这又使得准入门槛的设定可以更加合理。总的来说，香港保障房体系的运行是在一个相对封闭环境内可预测的动态过程，户籍的限制是基础，它减少了外来因素的冲击，使内部收入与资产标准的限定变得可行。而反观中国内地，高度的人口流动性和区域经济发展的巨大差异，使统一的准入门槛根本无法设立，而区别对待又必然会导致公平问题的滋生。这些都使中国香港保障房模式在中国内地无法实现，但宏观层面模式的不可复制并不意味该保障房体系毫无借鉴之处，可以在微观模块上学习其优点。如管理板块上，独立自负盈亏的房委会和其以商养房的思路值得借鉴。专业化的管理队伍可以保证房屋质量的达标，而商业运作则可以解决资金问题。但这种理想化管理需要建立在高度的信息公开透明和廉洁有效的监管之下，中国内地仍需要在这些方面加强管理。